Como Elegir Una Tasa Ajustable Comparado Con un Tasa Fija Cuando Compre Una Casa
Es una de las decisiones más importantes que un comprador de una casa puede tomar. Para tomar la decisión correcta, debe entender cómo funciona cada uno de estos préstamos, además de sus pros y sus contras. Y eso es exactamente lo que discutiremos en este artículo.
Comencemos por examinar las diferencias clave entre estas opciones de financiamiento. Al verlo en este formato de lado a lado, le ayudara tomar una decisión informada.
Hipoteca de Tasa Fija (fixed)
La tasa de interés permanece igual durante la vida del préstamo.
El monto del pago también permanece igual, de mes a mes.
La proporción de capital e intereses variará ligeramente de un mes a otro (aunque el monto del pago permanece fijo).
Ofrece el beneficio de tener un pago mensual fijo ya que la tasa nunca cambia.
El termino de hipoteca más común es el préstamo fijo a 30 años.
En general, esta es la mejor opción para las personas que planean quedarse en una casa (y mantener la misma hipoteca) durante muchos años.
Siempre se recomienda la tasa de interés fijo para la mayoría de los compradores primerizos, y para las personas que esperan una estadía prolongada en ese hogar
Hipoteca de Tasa Variable (ARM)
La tasa de interés cambiará en intervalos predeterminados, durante la vida del préstamo.
Impredecible, porque nunca se sabe cómo se ajustará la tasa. Sólo sabes cuándo se ajustara.
Los préstamos ARM tienen un límite de tasa de interés que limita cuánto puede cambiar la tasa de un mes a otro y durante la vida del préstamo.
Puede tener una tasa fija para los primeros años, después de lo cual la tasa comienza a ajustarse (a.k.a. préstamo "híbrido").
Ejemplos comunes del préstamo híbrido son el ARM 3/1 y el ARM 5/1. El primer número representa el período de tasa fija. El segundo número indica la frecuencia de ajuste (en años), después del período fijo. Osea, se quedara fijo los primeros 3 anos (3/1) y luego se ajustara después de acuerdo al mercado
La tasa de interés durante el período fijo inicial generalmente es más baja que la tasa promedio para las hipotecas de tasa fija, pero eventualmente se ajustará.
Se recomienda cuando el propietario solo planea quedarse en la casa por algunos años predeterminados como en caso de militares que suelen quedarse un una propiedad o lugar cierta cantidad de tiempo.
Entonces, ¿cómo es que decides qué tipo de préstamo es el que mas le conviene para usted? Para superar el dilema de la hipoteca de tasa fija frente a la ajustable, debería considerar en sus planes a largo plazo. Esta es la clave para elegir el tipo correcto de préstamo. Considere los dos escenarios siguientes:
Si piensa quedarse en su casa por largo tiempo ...
¿Planea quedarse en la casa durante muchos años? Si es así, está mejor la hipoteca fija que tenga la misma tasa de interés durante la vida del préstamo. Si desea refinanciar más adelante, para asegurar una tasa más baja, aún tendrá esa opción. Pero si comienza con un préstamo ARM para obtener una tasa de interés más baja durante la fase inicial, enfrenta la incertidumbre del período de ajuste.
Para comprender mejor el problema de las hipotecas de tasa variable frente a la tasa fija, podemos simplemente mirar hacia atrás a lo que sucedió durante la crisis de la vivienda. Muchos compradores de casas eligieron la hipoteca ajustable con la intención de refinanciarla antes del primer período de ajuste. Su lógica era simple, aunque algo defectuosa: "Usaré un préstamo ARM para reducir mis pagos mensuales durante los primeros cinco años, y luego refinanciaré a una tasa fija antes de que el préstamo comience a ajustarse".
Aquí está el problema con esta estrategia. No hay garantía de que pueda refinanciar el préstamo más adelante. Si el valor de su casa bajan demasiado o su puntaje de crédito se ve afectado por alguna razón, la refinanciación podría ser difícil o hasta imposible dependiendo de su estado financiero.
Esto es algo que puso a muchos propietarios en problemas en los últimos años (contribuyendo a la crisis hipotecaria de 2008 - 2009). La gente comenzó con hipotecas ajustables, por las razones mencionadas anteriormente. Pero fueron incapaces de resguardarse de los préstamos. Muchos propietarios vieron cómo sus pagos mensuales aumentaban significativamente, incluso duplicándose en algunos casos. El resto es historia. Vimos un número récord de impagos de hipotecas y ejecuciones hipotecarias, seguido de una recesión.
Tenga cuidado con cualquier agente hipotecario o prestamista que recomiende esta estrategia. Es mejor tomar desiciones informadas. Usted siempre tendrá la opción de vender, si sus pagos suben demasiado si elijes un ARM o un préstamo ajustable. Debe tomar sus propias decisiones, basadas en la investigación, la planificación y el sentido común. Tenga esto en cuenta mientras reflexiona sobre la pregunta de tasa ajustable frente a tasa fija.
Si usted piensa quedarse por un corto periodo de tiempo ...
Hay situaciones en las que puede usar el préstamo ARM para ahorrar dinero, mientras evita el riesgo y la incertidumbre de la fase de ajuste. Aquí hay un buen ejemplo: una familia militar se muda a una nueva ciudad y compra una casa. Es solo una gira de tres años, después de lo cual se moverán de nuevo. Estas personas podrían usar un préstamo ARM 3/1 o 5/1 para asegurar una tasa de interés más baja. La tasa se mantendría fija por tres a cinco años, dependiendo de los términos del préstamo. Así que terminarían vendiendo la casa antes del primer período de ajuste (o poco después). El único riesgo en esta situación sería una grave caída en el valor de la propiedad, lo que podría dificultar la venta de la vivienda. Aparte de eso, es una estrategia perfectamente sensata para financiar el hogar.